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Immobilien-News Bern, Ausgabe 1

Bern plant die Zeit nach dem Eigenmietwert

Der Regierungsrat schlägt vor, was nach dem Eigenmietwert noch abziehbar bleiben soll, und will die amtlichen Werte neu berechnen. Dazu: zehnjährige Festhypotheken über 2 Prozent, teurere Eigentumswohnungen und eine geplante Lockerung bei der Handänderungssteuer.

Auf einen BlickBewertung

Von Nicolas Riesen, Geschäftsführer

Willkommen zur ersten Ausgabe der Immobilien-News Bern. Hier fassen wir zusammen, was sich auf dem Immobilienmarkt im Kanton Bern und in der Schweiz bewegt, und ordnen es für Eigentümerinnen und Eigentümer ein: kurz, mit Quelle und ohne Fachchinesisch.

Die wichtigste Nachricht kommt diesmal vom Regierungsrat. Mitte Oktober hat er vorgelegt, wie der Kanton Bern den Wegfall des Eigenmietwerts umsetzen will. Wer in den nächsten Jahren renovieren möchte oder eine Zweitliegenschaft besitzt, sollte diese Vorlage kennen.

Auf einen Blick

Steuern, Kanton Bern

Ab 2029 ist Unterhalt am Eigenheim grundsätzlich nicht mehr abziehbar

Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 können Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten für Instandstellung und Unterhalt ihres selbst bewohnten Eigenheims grundsätzlich nicht mehr von den Steuern abziehen. Das folgt aus der eidgenössischen Volksabstimmung vom 28. September 2025. Der Kanton Bern passt sein Steuergesetz mit der Steuergesetzrevision 2029 an, die der Regierungsrat am 15. Oktober in die Vernehmlassung geschickt hat. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben die Kosten abziehbar.

Bei den Kantons- und Gemeindesteuern will der Regierungsrat drei Ausnahmen zulassen: Kosten für die Denkmalpflege, für den Rückbau vor einem Ersatzneubau sowie für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen, Letztere bis 2050. Bei der direkten Bundessteuer bleiben nur die Denkmalpflegekosten abziehbar. Die Vernehmlassung läuft bis am 15. Januar 2027.

Neu sollen die Gemeinden überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften mit einer zusätzlichen Liegenschaftssteuer von höchstens 3 Promille des amtlichen Werts belasten können. Als überwiegend selbst genutzt gilt eine Zweitwohnung, die im Steuerjahr an weniger als 183 Tagen vermietet ist. Die Steuer ist freiwillig, jede Gemeinde entscheidet selbst. Dafür braucht es eine Änderung der Kantonsverfassung; die Volksabstimmung ist für die zweite Hälfte 2028 vorgesehen.

Was das für Sie heisst: Bis und mit Steuerjahr 2028 bleibt Unterhalt am selbst bewohnten Eigenheim abziehbar. Im Kanton Bern zählt nach heutiger Praxis das Rechnungsdatum: Die Schluss- oder Teilrechnung muss bis Ende 2028 gestellt sein, eine Akontorechnung genügt nicht. Wer ohnehin eine Renovation plant, stimmt den Zeitpunkt am besten mit der Steuerberatung ab. Für selbst genutzte Ferienwohnungen kann je nach Gemeinde eine Zusatzsteuer dazukommen; beschlossen ist das noch nicht.

Quellen: Regierungsrat des Kantons Bern, ; Steuerverwaltung des Kantons Bern, TaxInfo Systemwechsel, abgerufen am ; Steuerverwaltung des Kantons Bern, TaxInfo Grundstückskosten ab 2029, ; Steuerrekurskommission des Kantons Bern, Entscheid 100 2023 496,

Steuern, Kanton Bern

Amtliche Werte: Der Kanton Bern will ein neues Bewertungssystem

Mit derselben Vorlage will der Regierungsrat die amtliche Bewertung neu aufstellen. Das neue System (Projekt «NewAB») soll einfacher und nachvollziehbarer werden und sich unter anderem auf vorhandene Daten stützen: bei privaten Liegenschaften auf die Versicherungswerte der Gebäudeversicherung Bern, bei gewerblichen auf die Soll-Mieterträge.

Laut Pilotstudien der Steuerverwaltung führt das neue System insgesamt zu vergleichbaren Werten. In Einzelfällen können sich die Werte jedoch erheblich verändern. Nach der Einführung soll eine allgemeine Neubewertung aller Liegenschaften folgen. Die letzte allgemeine Neubewertung fand 2020 statt.

Was das für Sie heisst: Der amtliche Wert ist im Kanton Bern die Grundlage für die Vermögenssteuer und die Liegenschaftssteuer der Gemeinden. Neue Werte gibt es noch keine: Zuerst muss der Grosse Rat das neue System beschliessen, danach folgt die Neubewertung. Für einen Verkauf zählt ohnehin nicht der amtliche Wert, sondern der Marktwert.

Quellen: Regierungsrat des Kantons Bern, ; Steuerverwaltung des Kantons Bern, Erläuterungen zur amtlichen Bewertung, abgerufen am

Zinsen, Schweiz

Zehnjährige Festhypotheken Ende September über 2 Prozent, trotz Leitzins null

Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins am 24. September bei 0 Prozent belassen. Die Festhypotheken sind trotzdem gestiegen: Der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken lag laut Comparis am 30. September bei 2.07 Prozent, Ende Juni waren es 1.77 Prozent. Der Richtsatz für fünfjährige Festhypotheken lag bei 1.90 Prozent.

Grund sind vor allem die gestiegenen Zinsen am Kapitalmarkt: Der zehnjährige Swapsatz kletterte von 0.53 auf 0.83 Prozent. Erstrangige SARON-Hypotheken wurden weiterhin zwischen 0.8 und 1.2 Prozent angeboten. Der beste ausgehandelte Zins für eine zehnjährige Festhypothek lag bei 1.60 Prozent, deutlich unter dem Richtsatz.

Was das für Sie heisst: Für Käuferinnen und Käufer wird die Finanzierung etwas teurer. Gebremst hat das die Preise bisher nicht: Laut Raiffeisen bleibt das Angebot zu knapp. Wer eine Hypothek erneuert, vergleicht mit Vorteil mehrere Angebote: Zwischen Richtsatz und bestem ausgehandeltem Zins lag fast ein halber Prozentpunkt. Der nächste Zinsentscheid der Nationalbank folgt am 10. Dezember.

Quellen: Comparis, Hypothekenbarometer, ; Schweizerische Nationalbank, ; Schweizerische Nationalbank, Terminkalender, abgerufen am ; Raiffeisen Schweiz,

Preise, Region Bern

Eigentumswohnungen in der Region Bern im dritten Quartal 2 Prozent teurer

Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen sind im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal schweizweit um 1.7 Prozent gestiegen, in der Region Bern um 2.0 Prozent. Das zeigen die Indizes von Wüest Partner. Bei den Einfamilienhäusern haben die Preise schweizweit praktisch stagniert; einen Wert für Bern nennt die Meldung nicht.

Raiffeisen misst bei Einfamilienhäusern dagegen steigende Preise: schweizweit plus 2.0 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 3.6 Prozent mehr als vor einem Jahr, bei Stockwerkeigentum 5.9 Prozent mehr als vor einem Jahr. Die Angebotspreise im ImmoScout24-Kaufindex zeigen ein gemischtes Bild: Im Mittelland wurden Einfamilienhäuser im September 1.4 Prozent günstiger ausgeschrieben als im Vormonat, schweizweit liegen sie 4.1 Prozent über dem Vorjahr.

Was das für Sie heisst: Laut Raiffeisen bleibt das Angebot an Wohneigentum knapp. Angebotspreise zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was sie erzielen. Für einen realistischen Preis zählen Lage, Zustand und vergleichbare Verkäufe in der Umgebung.

Quellen: Wüest Partner via cash.ch, ; Raiffeisen Schweiz, ; ImmoScout24-Kaufindex (SMG),

Steuern, Kanton Bern

Handänderungssteuer: Mehr Käufer sollen von der Befreiung profitieren

Wer im Kanton Bern Wohneigentum als Hauptwohnsitz kauft, ist unter bestimmten Voraussetzungen auf den ersten 800'000 Franken des Kaufpreises von der Handänderungssteuer befreit. Der Regierungsrat will diese Befreiung ausweiten und hat am 6. Oktober eine Änderung des Handänderungssteuergesetzes in die Vernehmlassung geschickt; sie dauert bis am 7. Januar 2027.

Neu soll genügen, dass die Käuferschaft die Liegenschaft innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf während mindestens sechs Monaten ununterbrochen als Hauptwohnsitz nutzt. Heute muss sie innert eines Jahres einziehen (bei Neubauten und grossen Renovationen innert zwei Jahren) und die Liegenschaft danach mindestens zwei Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnen nutzen. Neu soll auch profitieren, wer einen Teil vermietet oder als Büro nutzt. Befreit wären zudem Parkplätze, Bastelräume und Ähnliches, sofern sie im selben Vertrag wie die Wohnung gekauft werden und dem Wohnen dienen.

Auch das Verfahren ändert sich: Die Steuer würde bei der Grundbuchanmeldung fällig und zurückerstattet, wenn die Käuferschaft innert vier Jahren ab dem Kauf ein Gesuch stellt und die Voraussetzungen erfüllt. Die heutige Stundung fiele weg. Zweitwohnungen, Ferien- und Geschäftshäuser bleiben wie bisher steuerpflichtig. Laut Regierungsrat tritt die Änderung frühestens im dritten Quartal 2028 in Kraft; bis dahin gilt das heutige Recht.

Was das für Sie heisst: Steuerpflichtig ist im Kanton Bern die Käuferschaft; die Steuer beträgt 1.8 Prozent des Kaufpreises. Für Verkäufer zählt der indirekte Effekt: Eine breitere Befreiung macht eine Wohnung oder ein Haus, von dem ein Teil vermietet oder als Büro genutzt wird, für Käufer günstiger, um bis zu 14'400 Franken (1.8 Prozent auf 800'000 Franken). Neu fliesst dieses Geld aber erst mit der Rückerstattung zurück. Noch ist es ein Entwurf.

So rechnen Sie die Handänderungssteuer heute aus

Quellen: Regierungsrat des Kantons Bern, ; Regierungsrat, Vortrag zur Änderung des Handänderungssteuergesetzes, ; Grundbuchamt des Kantons Bern, Handänderungssteuer, abgerufen am ; Keystone-SDA via Bärner Bär, ; Anzeiger von Saanen,

Bauen, Bern und Ostermundigen

Tram nach Ostermundigen: Der Bund erteilt die Baubewilligung

Das Bundesamt für Verkehr hat Ende September die Plangenehmigung für das Tram von Bern nach Ostermundigen erteilt. Die gut 4.4 Kilometer lange Neubaustrecke führt vom Viktoriaplatz in Bern bis ins Oberfeld in Ostermundigen.

Rechtskräftig war die Bewilligung bei Redaktionsschluss noch nicht: Innert 30 Tagen ab Eröffnung kann Beschwerde erhoben werden. Einen Bau- und Betriebsstart nennt die Mitteilung nicht. Der Bau dauert laut dem Gemeinderat von Ostermundigen vier bis fünf Jahre.

Was das für Sie heisst: Eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr gehört bei der Wahl einer Wohnung oder eines Hauses zu den wichtigen Lagemerkmalen. Bis das Tram fährt, dauert es aber noch.

Quellen: Tram Bern-Ostermundigen AG via Stadt Bern, ; Gemeinderat Ostermundigen, Antwort auf die Interpellation zum Tram,

Politik, Stadt Bern

Stadt Bern stimmt am 29. November über Budget und Zentrum Bethlehem ab

Am 29. November entscheiden die Stimmberechtigten der Stadt Bern über das Budget 2027. Der Stadtrat legt ihnen ein Budget mit einem Defizit von 8.9 Millionen Franken vor; der Gemeinderat hatte 2.5 Millionen vorgesehen. Steueranlage (1.54) und Liegenschaftssteuer (1.5 Promille des amtlichen Werts) bleiben unverändert. Anträge auf eine Senkung oder Erhöhung der Steueranlage scheiterten im Stadtrat.

Am selben Tag geht es um die Planung Zentrum Bethlehem an der Riedbachstrasse. Auf dem Areal West entstehen rund 200 Wohnungen, mehr als die Hälfte dauerhaft in Kostenmiete. Insgesamt sind Wohnraum für rund 550 Personen und rund 500 Arbeitsplätze vorgesehen.

Was das für Sie heisst: Für Eigentümer in der Stadt Bern bleiben Steueranlage und Liegenschaftssteuersatz gemäss Vorlage unverändert. Am knappen Angebot ändern neue Wohnungen im Westen der Stadt kurzfristig wenig: Die Leerwohnungsziffer der Stadt Bern lag am 1. Juni 2026 bei 0.44 Prozent.

Quellen: Stadt Bern, ; Stadt Bern, Abstimmungsbotschaft vom 29. November 2026, abgerufen am ; Plattform J, ; Stadt Bern, Zentrum Bethlehem, ; Statistik Stadt Bern,

Recht, Schweiz

Bundesrat lehnt die Mietpreis-Initiative ab und plant einen Gegenvorschlag

Die Volksinitiative «Ja zum Schutz vor missbräuchlichen Mieten (Mietpreis-Initiative)» verlangt eine automatische und regelmässige Kontrolle der Mietzinse. Der Bundesrat lehnt sie ab, wie er am 25. September mitteilte. Er will ihr einen indirekten Gegenvorschlag entgegenstellen: eine statistische Vergleichsmiete für den Anfangsmietzins und eine Indexierung im laufenden Mietverhältnis.

Die Vernehmlassung ist für die erste Hälfte 2027 geplant, die Botschaft ans Parlament bis Ende 2027. Separat passt der Bund die Mietverordnung an: Geregelt wird die zulässige Nettorendite für den Fall, dass der Referenzzinssatz über 2 Prozent steigt; der Entwurf folgt bis April 2027.

Was das für Sie heisst: Das betrifft vor allem Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus vermieten. Für selbst bewohntes Eigentum ändert sich nichts. Einen Gesetzesentwurf für den Gegenvorschlag gibt es noch nicht.

Quelle: Bundesrat,

Zahlen zum Markt

  • Leitzins der Nationalbanknächster Entscheid am 10. Dezember 2026

    0 %

    Stand 24. September 2026, Schweizerische Nationalbank

  • Referenzzinssatz für Mietennächste Publikation am 1. Dezember 2026

    1.25 %

    Stand 1. September 2026, Bundesamt für Wohnungswesen

  • Festhypothek 10 JahreDurchschnitt der Richtsätze, bester ausgehandelter Zins 1.60 %

    2.07 %

    Stand 30. September 2026, Comparis

  • SARON-HypothekDurchschnitt der Angebote für erstrangige Hypotheken

    0.8 bis 1.2 %

    Stand 30. September 2026, Comparis

  • Preise Wohneigentum SchweizTransaktionspreise, drittes Quartal gegenüber Vorjahr (Einfamilienhäuser +2.8 %, Eigentumswohnungen +3.9 %)

    +3.3 %

    Stand 30. September 2026, IAZI

  • Leerwohnungsziffer Kanton BernStichtag 1. Juni, Formularpflicht für den Anfangsmietzins gilt weiter

    1.04 %

    Stand 1. Juni 2026, Bundesamt für Wohnungswesen

  • Leerwohnungsziffer Stadt Bern351 leere Wohnungen

    0.44 %

    Stand 1. Juni 2026, Statistik Stadt Bern

Alle Zahlen zum Immobilienmarkt Bern mit Erklärungen

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Quellen

Alle Angaben mit Sorgfalt aus den genannten Quellen zusammengestellt, geprüft am 24. Oktober 2026, ohne Gewähr. Die Einordnungen sind eine persönliche Einschätzung und ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.

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