Handänderungs­steuer Bern berechnen

Das Wichtigste in Kürze

• 1.8 Prozent. So hoch ist die Handänderungssteuer im Kanton Bern, berechnet auf dem Kaufpreis. Bezahlt wird sie von der Käuferschaft, bei der Grundbuchanmeldung.
• 800'000 Franken befreit. Wer als Hauptwohnsitz kauft, kann den Steueranteil auf den ersten 800'000 Franken befreien lassen, höchstens 14'400 Franken. Das gilt auch bei höheren Preisen: Besteuert wird dann nur der Teil darüber.
• Fristen. Gesuch mit der Grundbuchanmeldung, Einzug innert einem Jahr, zwei Jahre selbst wohnen und danach unaufgefordert den Nachweis einreichen. Wer eine Frist verpasst, bezahlt die Steuer samt Zins nach.
• Pro Liegenschaft. Kauft ein Paar je zur Hälfte, hat jede Person 400'000 Franken Freibetrag. Separate Parkplätze sind heute nicht befreit.
• Revision geplant. Der Regierungsrat will die Befreiung erleichtern. Die Änderung tritt frühestens im dritten Quartal 2028 in Kraft, bis dahin gilt das heutige Recht.

So berechnet das Grundbuchamt die Steuer

Die Steuer beträgt 1.8 Prozent der Gegenleistung, in der Regel des Kaufpreises (Art. 6 und 11 HStG). Zur Gegenleistung zählt alles, was die Käuferschaft für das Grundstück leistet, auch übernommene Schulden der Verkäuferschaft. Massgebend ist der vereinbarte Preis; der amtliche Wert spielt nur bei einem Tausch eine Rolle (Art. 8 HStG). Steuern unter 100 Franken werden nicht erhoben.

Nicht zur Gegenleistung gehören Mobiliar, ein im Vertrag separat ausgewiesener Anteil am Erneuerungsfonds und ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung, die sich die Verkäuferschaft vorbehält (Handbuch des Grundbuchamts, Ziffer 3.13.2).

Die Befreiung ist ein Freibetrag, keine Grenze

Kaufen Sie als Hauptwohnsitz, setzt das Grundbuchamt zuerst die Steuer auf dem ganzen Preis fest. Den Teil, der auf die ersten 800'000 Franken entfällt, stundet es und erlässt ihn, wenn Sie alle Voraussetzungen erfüllen (Art. 11a und 17 HStG). Liegt der Preis höher, bezahlen Sie nur die Steuer auf dem Teil über 800'000 Franken. So rechnet das Grundbuchamt auch in seinem eigenen Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 2 Millionen Franken beträgt die Steuer 36'000 Franken, davon werden 14'400 Franken gestundet, 21'600 Franken sind sofort zu bezahlen.

Beispiele nach heutigem Recht, Beträge in Franken

Die Beispiele gehen davon aus, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Fehlt eine, verlangt das Grundbuchamt den befreiten Betrag samt Zins nach.

Wer bezahlt die Handänderungssteuer?

Im Kanton Bern die Käuferschaft: Steuerpflichtig ist, wer das Grundstück erwirbt (Art. 2 HStG). Die Verkäuferschaft bezahlt auf ihrem Gewinn die Grundstückgewinnsteuer (Art. 126 StG), die Sie mit unserem Rechner für jede Berner Gemeinde ausrechnen können.

Die Parteien können im Kaufvertrag vereinbaren, dass die Verkäuferschaft die Steuer ganz oder teilweise übernimmt. Das ändert die Berechnung nicht: Das Grundbuchamt darf eine solche Übernahme nicht vom Preis abziehen (Handbuch, Ziffer 3.13.2.3.4). Gegenüber dem Kanton bleibt die Käuferschaft steuerpflichtig, und solange die Steuer weder bezahlt noch gestundet ist, trägt das Grundbuchamt das Eigentum nicht ein (Art. 22 HStG). Eine gesetzliche Teilung je zur Hälfte gibt es im Kanton Bern nicht.

Befreiung für den Hauptwohnsitz: so gehen Sie vor

Die Befreiung gibt es nicht automatisch. Sie läuft in vier Schritten, und den Nachweis am Schluss müssen Sie von sich aus einreichen.

1. Gesuch mit der Grundbuchanmeldung

   Mit der Anmeldung des Kaufs beim Grundbuchamt reichen Sie das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ein, das Formular 2a in zwei Exemplaren. Das Verfahren leiten Sie oder Ihr Notariat ein. Das Grundbuchamt stundet dann den Steueranteil auf den ersten 800'000 Franken und sichert ihn mit einem gesetzlichen Pfandrecht im Grundbuch (Art. 11a HStG).

2. Einziehen innert einem Jahr

   Ab der Anmeldung beim Grundbuchamt haben Sie ein Jahr Zeit, um einzuziehen und sich bei der Gemeinde anzumelden. Bei Neubauten, Bauland oder grossen Renovationen sind es zwei Jahre (Art. 11b HStG). Verlängert wird nur in begründeten Ausnahmefällen und nur, wenn Sie vor Ablauf der Frist darum ersuchen.

3. Zwei Jahre selbst wohnen

   Die Liegenschaft muss mindestens zwei Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnen genutzt werden. Familie, Partnerin oder Partner dürfen mit Ihnen wohnen. Ein Verkauf, ein Wegzug, eine Trennung oder ein anderer Wohnsitz in dieser Zeit beenden die Befreiung.

4. Nachweis unaufgefordert einreichen

   Die Stundung dauert drei Jahre, bei Neubau oder grosser Renovation vier Jahre. Innert 30 Tagen nach ihrem Ablauf reichen Sie unaufgefordert das Formular 2b und für jede Person die Wohnsitzbestätigung der Gemeinde (Formular 2c) ein. Dann erlässt das Grundbuchamt die Steuer und löscht das Pfandrecht (Art. 17a HStG). Der Regierungsrat hält selbst fest, dass diese Frist in der Praxis oft versäumt wird.

Fehlt eine Voraussetzung, hebt das Grundbuchamt die Stundung auf und verlangt die Steuer samt Zins ab der Grundbuchanmeldung nach (Art. 17a und 17b HStG). Für das Stundungsverfahren berechnet das Grundbuchamt eine Gebühr von 350 Franken, dazu kommen die Gebühren für das Pfandrecht (Gebührenverordnung, Anhang 4B).

Was mit der Befreiung vereinbar ist

Grundlage sind die Voraussetzungen des Grundbuchamts und sein Handbuch (Ziffer 3.13.11.7). Die geplante Revision würde Teilvermietung und einen Firmensitz künftig erlauben.

Paare und Miteigentum

Der Freibetrag gilt einmal pro Liegenschaft, nicht pro Person (Weisung des Grundbuchamts vom 1. April 2022). Kauft ein Paar je zur Hälfte, kann jede Person höchstens 400'000 Franken beanspruchen, zusammen 800'000 Franken. Zieht nur eine Person ein, gilt die Befreiung nur für ihren Anteil: Bei einem Kaufpreis von 1'100'000 Franken sind dann 7'200 Franken befreit und 12'600 Franken zu bezahlen. Jede Person, die eine Stundung erhält, braucht am Schluss ihre eigene Wohnsitzbestätigung.

Übernimmt bei einer Scheidung eine Person die Liegenschaft und erfüllt sie die Bedingungen weiter, wird nur für den Anteil der anderen Person nachbezahlt (Weisung, Ziffer 1.6).

Parkplatz, Einstellhalle und Nebenräume

Separate Einstellhallen- und Parkplätze, Bastelräume und andere Nebenräume sind heute von der Befreiung ausgenommen, auch wenn Sie sie im selben Vertrag wie die Wohnung kaufen (Weisung, Ziffer 1.5). Kostet die Wohnung 760'000 Franken und der Einstellhallenplatz 40'000 Franken, bezahlen Sie auf dem Platz 720 Franken. Nach der geplanten Revision wäre auch der Platz befreit.

Wann keine Handänderungssteuer anfällt

Das Gesetz zählt die Ausnahmen abschliessend auf (Art. 12 HStG). Die wichtigsten für Private:

• Kauf durch die Ehegattin oder den Ehegatten, die eingetragene Partnerin oder den eingetragenen Partner, Nachkommen, Stief- und Pflegekinder
• Erbgang und Erbteilung, je nach Verwandtschaft mit der verstorbenen Person
• Güterrechtliche Auseinandersetzung, zum Beispiel bei einer Scheidung, und Schenkung
• Erbvorbezug und gemischte Schenkung an Verwandte, wenn nur die bestehende Hypothek übernommen wird
• Wechsel zwischen Gesamt- und Miteigentum, wenn Personen und Anteile gleich bleiben
• Umstrukturierungen nach Bundesrecht

Konkubinatspaare sind nicht befreit. Auch eine Ersatzbeschaffung befreit nicht von der Handänderungssteuer: Sie schiebt nur die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf des bisherigen Eigenheims auf (Art. 134 StG). Für das neue Eigenheim können Sie aber die Befreiung für den Hauptwohnsitz beantragen.

Bezahlung und weitere Kosten

Die Steuer wird mit der Grundbuchanmeldung fällig und ist am selben Tag auf das Konto des zuständigen Grundbuchamts zu bezahlen (Art. 20 HStG, Handbuch Ziffer 3.13.1.2.2). Ohne Zahlung oder Stundung gibt es keinen Eintrag ins Grundbuch, bei verspäteter Zahlung läuft ab dem ersten Tag ein Verzugszins.

Die Handänderungssteuer ist keine Gebühr des Notariats. Notariatskosten und Grundbuchgebühren kommen dazu und richten sich nach eigenen Tarifen (Verordnung über die Notariatsgebühren, Gebührenverordnung Anhang 4B).

Bewahren Sie die Abrechnung für später auf: Die beim Kauf bezahlte Handänderungssteuer zählt bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten und senkt beim Verkauf den steuerbaren Gewinn (Art. 142 StG, Wegleitung der Steuerverwaltung, Ziffer 2.2).

Was die geplante Revision ändert

Der Regierungsrat hat am 6. Oktober 2026 eine Änderung des Handänderungssteuergesetzes in die Vernehmlassung geschickt; sie dauert bis am 7. Januar 2027. Danach entscheidet der Grosse Rat. In Kraft treten soll die Änderung laut Vortrag des Regierungsrats frühestens im dritten Quartal 2028. Bis dahin gilt alles, was oben steht.

Heutiges Recht und Entwurf vom 16. September 2026

Wichtig für alle, die heute kaufen: Läuft Ihre Stundung erst nach dem Inkrafttreten ab, gelten für Sie die neuen Voraussetzungen, das Verfahren bleibt aber das bisherige (Entwurf, Übergangsbestimmung). Den Nachweis müssen Sie also weiterhin fristgerecht einreichen. Der Entwurf kann sich in der Vernehmlassung und im Grossen Rat noch ändern.

Was das für Verkäuferinnen und Verkäufer heisst

Die Handänderungssteuer bezahlt die Käuferschaft. Sie gehört aber zu den Kosten, mit denen Käufer rechnen, und die Befreiung macht Wohneigentum für Selbstnutzer um bis zu 14'400 Franken günstiger. Ihre eigene Steuer beim Verkauf ist die Grundstückgewinnsteuer. Was Ihre Liegenschaft wert ist, zeigt unsere kostenlose Bewertung.

Häufige Fragen

Quellen und Stand

Rechtsstand 24. Oktober 2026: Handänderungssteuergesetz in der Fassung vom 1. April 2023, Praxis des Grundbuchamts laut Weisungen, Merkblatt und Handbuch, Entwurf der Revision vom 16. September 2026.

• Handänderungssteuergesetz (HStG, BSG 215.326.2), Stand 1. April 2023
• Grundbuchamt des Kantons Bern, Handänderungssteuer
• Grundbuchamt, Voraussetzungen für die Steuerbefreiung
• Grundbuchamt, Ablauf der Stundung und Steuerbefreiung
• Grundbuchamt, Erbringen des Nachweises
• Grundbuchamt, Weisung vom 1. April 2022 zu Mit- und Gesamteigentum und Nebenräumen
• Grundbuchamt, Anhang 2 zur Weisung: Fälle mit Rechenbeispielen
• Grundbuchamt, Merkblatt zur nachträglichen Steuerbefreiung, April 2023
• Grundbuchamt, Handbuch für den Verkehr mit den Grundbuchämtern, Version 37 vom 17. August 2026
• Grundbuchamt, Formulare 2, 2a, 2b und 2c
• Steuerverwaltung des Kantons Bern, Handänderungssteuer
• Gebührenverordnung (GebV, BSG 154.21), Anhang 4B: Gebührentarif der Grundbuchämter
• Regierungsrat des Kantons Bern, Medienmitteilung vom 6. Oktober 2026
• Regierungsrat, Vortrag zur Änderung des Handänderungssteuergesetzes vom 16. September 2026
• Regierungsrat, Entwurf der Änderung des Handänderungssteuergesetzes (Vernehmlassung)
• Steuergesetz des Kantons Bern (StG, BSG 661.11), Art. 126 und 142
• Steuerverwaltung, Wegleitung zur Steuererklärung für Grundstückgewinn, Ausgabe 2024

Mit Sorgfalt aus den genannten Quellen zusammengestellt, ohne Gewähr. Verbindlich ist die Veranlagung durch das Grundbuchamt. Für einen konkreten Fall beantwortet das Grundbuchamt schriftliche Voranfragen.