Eigenmietwert Bern
In diesem Beitrag erfahren Sie, was genau unter dem Eigenmietwert zu verstehen ist – und wie Sie als Eigentümer mögliche Abzugsmöglichkeiten geltend machen können.
Was Eigentümer in Bern wissen sollten
Wer im Kanton Bern eine Immobilie besitzt und selbst bewohnt, wird früher oder später mit dem Begriff Eigenmietwertkonfrontiert. Dabei handelt es sich um einen fiktiven Mietwert, den Eigentümer als Einkommen versteuern müssen – auch wenn sie keine Mieteinnahmen erzielen. Dieses Konzept sorgt seit Jahren für Diskussionen, ist jedoch ein fester Bestandteil der Schweizer Steuerpraxis.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert bezeichnet ein steuerlich angerechnetes Einkommen, das Eigentümer erzielen würden, wenn sie ihre selbstgenutzte Immobilie vermieten würden. Da Eigentümer im Gegensatz zu Mietern keine Wohnkosten in Form von Miete zahlen, profitieren sie vom sogenannten Naturaleinkommen – also einem geldwerten Vorteil durch mietfreies Wohnen. Der Staat behandelt diesen Vorteil als steuerpflichtiges Einkommen, um eine Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern zu schaffen.
Wann wird der Eigenmietwert angewendet?
Die Besteuerung des Eigenmietwerts betrifft alle Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen oder sie unentgeltlich nahestehenden Personen zur Verfügung stellen (z. B. Ehepartner, Kinder, Nutzniesser). Auch Zweitwohnungen und Ferienhäuser, die zur Eigennutzung bereitgehalten werden, unterliegen dem Eigenmietwert. Es genügt, dass die Liegenschaft dem Eigentümer dauernd zur Verfügung steht – selbst wenn sie nur zeitweise genutzt wird.
Gesetzliche Grundlagen
Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert auf Art. 21 DBG, wonach auch der Mietwert selbst genutzter Immobilien als Einkommen gilt. Im Kanton Bern wird dieser auf Grundlage des amtlichen Werts berechnet.
So wird der Eigenmietwert berechnet
Die Höhe des Eigenmietwerts richtet sich nach der ortsüblichen Marktmiete für vergleichbare Objekte. Dabei spielen Faktoren wie:
- Grösse der Wohnfläche (inkl. Balkone und Terrassen)
- Lage, Baujahr und Ausstattung
- sowie der Zustand der Immobilie,
eine zentrale Rolle. Da es für selbst genutzte Immobilien keinen direkten Marktpreis gibt, wird der Wert über Vergleichsobjekte oder kantonale Schätzmethoden ermittelt. Je nach Kantonkommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung – z. B. Vergleichsmietverfahren, Einzelbewertungen oder Pauschalansätze.
Auch das Grundstück wird berücksichtigt, wobei grössere Landflächen in der Regel prozentual niedriger bewertet werden, um eine faire Besteuerung sicherzustellen. Bei Luxusobjekten oder Ferienhäusern erfolgt oft eine individuelle Einschätzung.
Steuerliche Abzüge und Reduktionsmöglichkeiten
Zwar erhöht der Eigenmietwert das steuerbare Einkommen, gleichzeitig können Eigentümer aber auch Abzüge geltend machen, z. B.:
- Hypothekarzinsen
- Unterhaltskosten
- Renovationen und Reparaturen
- Energiesparende Investitionen (z. B. Solaranlage, Wärmedämmung)
Warum gibt es den Eigenmietwert überhaupt?
Der Eigenmietwert soll verhindern, dass Wohneigentümer steuerlich besser dastehen als Mieter. Da Eigentümer Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von der Steuer abziehen dürfen, wird im Gegenzug ein fiktives Einkommen – der Eigenmietwert – versteuert. So bleibt das steuerliche Gleichgewicht zwischen Mietern und Eigentümern gewahrt.
Fazit
Wer seine Immobilie selbst nutzt, sollte sich frühzeitig mit der Berechnung, den kantonalen Regelungen und möglichen Abzügen auseinandersetzen. Eine korrekte Einschätzung des Eigenmietwerts kann Ihre Steuerbelastung gezielt steuern und reduzieren.
Alle Informationen wurden mit grosser Sorgfalt zusammengetragen. Dennoch übernehmen wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Angaben.
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