Abschaffung Eigenmietwert Bern | Riesen + Partner Property

Von Nicolas Riesen, GeschäftsführerAktualisiert am 14. Oktober 2026

Das Wichtigste in Kürze

Abschaffung beschlossen. Am 28. September 2025 hat die Stimmbevölkerung der Reform der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt, mit 57.7 Prozent Ja in der ganzen Schweiz und 55.3 Prozent im Kanton Bern.
Gilt ab 1. Januar 2029. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 festgelegt.
Bis dahin bleibt alles beim Alten. Bis zum Systemwechsel versteuern Sie den Eigenmietwert wie bisher und können Ihre Abzüge weiter geltend machen.
Danach fallen die meisten Abzüge weg. Unterhaltskosten für das selbst bewohnte Eigenheim sind nicht mehr abziehbar, Hypothekarzinsen nur noch für vermietete Liegenschaften und befristet beim Ersterwerb.

Was ab dem 1. Januar 2029 gilt

Mit dem Systemwechsel entfällt der Eigenmietwert, für das selbst bewohnte Eigenheim ebenso wie für Zweitliegenschaften. Im Gegenzug fallen die meisten Abzüge weg, die heute mit dem Eigenmietwert verbunden sind.

Unterhaltskosten: Für selbst bewohntes Wohneigentum sind sie beim Bund, im Kanton und in der Gemeinde nicht mehr abziehbar. Für vermietete Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen.
Hypothekarzinsen: Abziehbar bleibt nur der Anteil, der dem Wert vermieteter oder verpachteter Liegenschaften im Verhältnis zum gesamten Vermögen entspricht. Wer neben dem Eigenheim nur Bankguthaben und Wertschriften besitzt, kann keine Schuldzinsen mehr abziehen.
Ersterwerb: Wer erstmals in der Schweiz Wohneigentum kauft und es als Erstliegenschaft selbst bewohnt, kann Schuldzinsen während einer begrenzten Zeit und bis zu einem Höchstbetrag abziehen.
Energiesparen und Umweltschutz: Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Abzug. Die Kantone dürfen ihn bis längstens 2050 weiter gewähren. Ob der Kanton Bern das tut, ist laut Steuerverwaltung noch offen (Stand 16. April 2026).
Denkmalpflege: Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten bleiben bei der direkten Bundessteuer abziehbar. Ob auch der Kanton Bern den Abzug beibehält, ist laut Steuerverwaltung noch offen.
Stockwerkeigentum: Einlagen in den Erneuerungsfonds bleiben bis zum Systemwechsel abziehbar, danach für selbst bewohntes Stockwerkeigentum nicht mehr.
Zweitliegenschaften: Die Kantone können eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften einführen. Der Regierungsrat des Kantons Bern will diese Möglichkeit für die Tourismusregionen schaffen. Dafür braucht es eine Änderung der Kantonsverfassung und damit eine Volksabstimmung.

Was das für Eigentümer im Kanton Bern bedeutet

Ihr Zuhause bleibt, was es ist. Was sich ändert, ist die Steuererklärung. Bis zum Systemwechsel bleibt alles wie bisher. Danach fällt der Eigenmietwert als Einkommen weg, und mit ihm der Abzug für den Unterhalt und meist auch für die Hypothekarzinsen.

Ob Sie ab 2029 mehr oder weniger Steuern bezahlen, hängt vor allem von Ihrer Hypothek und vom Zinsniveau ab. Weil die Hypothekarzinsen grösstenteils nicht mehr abziehbar sind, zahlen viele Eigentümer bei hohen Zinsen mehr. Bei tiefen Zinsen ergibt sich laut Eidgenössischem Finanzdepartement meist eine Entlastung.

Für geplanten Unterhalt zählt der Zeitpunkt. Bis zum Wechsel bleiben die Kosten abziehbar, danach beim selbst bewohnten Eigenheim nicht mehr. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern rechnet damit, dass viele Eigentümer vor dem Systemwechsel noch möglichst viel Unterhalt ausführen. Ob sich das für Sie lohnt, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.

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So funktioniert der Eigenmietwert heute

Wer im Kanton Bern eine Immobilie besitzt und selbst bewohnt, wird früher oder später mit dem Begriff Eigenmietwert konfrontiert. Dabei handelt es sich um einen fiktiven Mietwert, den Eigentümer als Einkommen versteuern müssen, auch wenn sie keine Mieteinnahmen erzielen. Dieses Konzept sorgt seit Jahren für Diskussionen. Bis zum Systemwechsel am 1. Januar 2029 bleibt es fester Bestandteil der Schweizer Steuerpraxis.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert bezeichnet ein steuerlich angerechnetes Einkommen, das Eigentümer erzielen würden, wenn sie ihre selbstgenutzte Immobilie vermieten würden. Da Eigentümer im Gegensatz zu Mietern keine Wohnkosten in Form von Miete zahlen, profitieren sie vom sogenannten Naturaleinkommen, also einem geldwerten Vorteil durch mietfreies Wohnen. Der Staat behandelt diesen Vorteil als steuerpflichtiges Einkommen, um eine Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern zu schaffen.

Wann wird der Eigenmietwert angewendet?

Die Besteuerung des Eigenmietwerts betrifft alle Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen oder sie unentgeltlich nahestehenden Personen zur Verfügung stellen (z. B. Ehepartner, Kinder, Nutzniesser). Auch Zweitwohnungen und Ferienhäuser, die zur Eigennutzung bereitgehalten werden, unterliegen dem Eigenmietwert. Es genügt, dass die Liegenschaft dem Eigentümer dauernd zur Verfügung steht, selbst wenn sie nur zeitweise genutzt wird.

Gesetzliche Grundlagen

Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert beim Bund auf Art. 21 DBG, wonach auch der Mietwert selbst genutzter Immobilien als Einkommen gilt, im Kanton Bern auf Art. 25 des Steuergesetzes. Der Kanton darf den Eigenmietwert «massvoll» festlegen. Darum gibt es zwei Werte: einen etwas tieferen für die Kantons- und Gemeindesteuern und einen etwas höheren für die direkte Bundessteuer. Beide teilt Ihnen die Steuerverwaltung auf dem Mietwertblatt mit.

So wird der Eigenmietwert berechnet

Die Höhe des Eigenmietwerts richtet sich nach der ortsüblichen Marktmiete für vergleichbare Objekte. Dabei spielen diese Faktoren eine zentrale Rolle:

Grösse der Wohnfläche (inkl. Balkone und Terrassen)
Lage, Baujahr und Ausstattung
Zustand der Immobilie

Weil es für selbst genutzte Immobilien keinen echten Mietzins gibt, stützt sich die Berechnung auf statistisches Vergleichsmaterial. Im Kanton Bern legt die Steuerverwaltung den Eigenmietwert für jedes Grundstück einzeln fest, im Rahmen der amtlichen Bewertung. Ausgangspunkt ist der sogenannte Protokollmietwert. Er berücksichtigt die Raumaufnahme, die Bauqualität, die Wohn- und Verkehrslage sowie das wirtschaftliche Alter des Gebäudes. Ein Mietwertfaktor pro Gemeinde passt ihn an das örtliche Mietzinsniveau an. Wichtig: Der Eigenmietwert ist kein Prozentsatz des amtlichen Werts.

Je nach Kanton kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung, zum Beispiel Vergleichsmietverfahren, Einzelbewertungen oder Pauschalansätze.

Steuerliche Abzüge und Reduktionsmöglichkeiten

Bis zum Systemwechsel erhöht der Eigenmietwert das steuerbare Einkommen. Gleichzeitig können Eigentümer Abzüge geltend machen, z. B.:

Hypothekarzinsen
Unterhaltskosten für werterhaltende Arbeiten, zum Beispiel Reparaturen
Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen (z. B. Solaranlage, Wärmedämmung)

Warum gibt es den Eigenmietwert überhaupt?

Der Eigenmietwert soll verhindern, dass Wohneigentümer steuerlich besser dastehen als Mieter. Da Eigentümer Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen dürfen, wird im Gegenzug ein fiktives Einkommen versteuert, der Eigenmietwert. So bleibt das steuerliche Gleichgewicht zwischen Mietern und Eigentümern gewahrt.

Fazit

Bis zum Systemwechsel am 1. Januar 2029 versteuern Eigentümer im Kanton Bern den Eigenmietwert weiter und können ihre Abzüge geltend machen. Danach fällt der Eigenmietwert weg, und mit ihm die meisten Abzüge. Wer sein Zuhause selbst bewohnt, plant die nächsten Jahre am besten bewusst: Unterhalt, Hypothek und, falls ein Verkauf ansteht, die Grundstückgewinnsteuer.

Häufige Fragen

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Am 1. Januar 2029. Die Stimmbevölkerung hat der Reform der Wohneigentumsbesteuerung am 28. September 2025 zugestimmt, der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 festgelegt.

Was gilt bis zur Abschaffung?

Bis zum Systemwechsel bleibt alles beim Alten: Sie versteuern den Eigenmietwert wie bisher und können Ihre Abzüge weiter geltend machen, zum Beispiel Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für werterhaltende Arbeiten.

Kann ich ab 2029 noch Unterhaltskosten abziehen?

Für das selbst bewohnte Eigenheim nicht mehr, weder beim Bund noch im Kanton und in der Gemeinde. Für vermietete Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen.

Sind Hypothekarzinsen ab 2029 noch abziehbar?

Abziehbar bleibt nur der Anteil, der dem Wert vermieteter oder verpachteter Liegenschaften im Verhältnis zum gesamten Vermögen entspricht. Wer erstmals in der Schweiz Wohneigentum kauft und es selbst bewohnt, kann Schuldzinsen während einer begrenzten Zeit und bis zu einem Höchstbetrag abziehen.

Wie legt der Kanton Bern den Eigenmietwert fest?

Die Steuerverwaltung legt ihn für jedes Grundstück einzeln fest, im Rahmen der amtlichen Bewertung. Ausgangspunkt ist der Protokollmietwert, ein Mietwertfaktor pro Gemeinde passt ihn an das örtliche Mietzinsniveau an. Der Eigenmietwert ist kein Prozentsatz des amtlichen Werts. Für die Kantons- und Gemeindesteuern gilt ein etwas tieferer Wert als für die direkte Bundessteuer; beide stehen auf dem Mietwertblatt.

Lohnt es sich, Unterhalt noch vor 2029 auszuführen?

Bis zum Wechsel bleiben die Kosten abziehbar, danach beim selbst bewohnten Eigenheim nicht mehr. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern rechnet damit, dass viele Eigentümer vor dem Systemwechsel noch möglichst viel Unterhalt ausführen. Ob sich das für Sie lohnt, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.

Gilt die Abschaffung auch für Zweitliegenschaften?

Ja, der Eigenmietwert entfällt auch für Zweitliegenschaften. Die Kantone können dafür eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften einführen. Der Regierungsrat des Kantons Bern will diese Möglichkeit für die Tourismusregionen schaffen; dafür braucht es eine Änderung der Kantonsverfassung und damit eine Volksabstimmung.

Quellen und Stand

Geprüft am 14. Oktober 2026. Die Angaben stammen aus amtlichen Quellen von Bund und Kanton Bern:

Alle Informationen wurden mit grosser Sorgfalt zusammengetragen. Dennoch übernehmen wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Angaben. Dieser Beitrag ersetzt keine persönliche Steuerberatung.

Eigenmietwert Bern

Das Wichtigste in Kürze

Was ab dem 1. Januar 2029 gilt

Was das für Eigentümer im Kanton Bern bedeutet