Versteckte Mängel nach dem Hauskauf – was nun?

Was sind versteckte Mängel?

Versteckte Mängel sind Schäden oder Beeinträchtigungen an einer Immobilie, die beim Abschluss des Kaufvertrags auch bei sorgfältiger Prüfung nicht erkennbar waren. Laut Artikel 197 des Schweizer Obligationenrechts (OR) liegt ein Mangel vor, wenn eine Immobilie nicht die zugesicherten oder berechtigterweise erwartbaren Eigenschaften aufweist. Der Verkäufer haftet grundsätzlich für sämtliche Mängel, welche die Gebrauchstauglichkeit oder den Wert der Immobilie erheblich beeinträchtigen.

Welche Mangelarten gibt es?

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1. Offene Mängel: Sichtbare Schäden wie feuchte Wände oder Risse in der Fassade. Diese sind für den Käufer leicht erkennbar, weshalb keine besondere Hinweispflicht     des Verkäufers besteht.
2. Versteckte Mängel: Defekte wie undichte Leitungen oder Schimmel hinter Verkleidungen, die erst nach dem Kauf entdeckt werden. Der Verkäufer muss nicht zwingend davon gewusst haben.
3. Arglistig verschwiegene Mängel: Diese liegen vor, wenn dem Verkäufer der Schaden bekannt war und er diesen absichtlich nicht offenlegte. In diesem Fall hat der Käufer Anspruch auf Schadenersatz oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags.

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Rechtliche Lage in der Schweiz

Verkäufer sind verpflichtet, dem Käuferbekannte Mängel offenzulegen. Wird ein versteckter Mangel nach der Übergabeentdeckt, stellt sich die Frage, ob dieser bereits beim Kauf vorhanden war und ob der Verkäufer davon wusste oder hätte wissen müssen. Haftungsausschlüsse im Vertrag sind möglich, greifen jedoch nicht bei arglistiger Täuschung.

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So handeln Sie richtig bei einemversteckten Mangel

1. Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos und detaillierten Notizen.
2. Melden Sie den Mangel dem Verkäufer umgehend schriftlich, am besten per Einschreiben.
3. Lassen Sie ein Gutachten erstellen, um den Schaden zu bewerten und den Zeitpunkt der Entstehung zu klären.
4. Rechtsberatung einholen: Ein Fachanwalt für Immobilienrecht kann Ihre Optionen professionell einschätzen.

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Ihre Rechte als Käufer

Je nach Schwere des Mangels können Sie Nachbesserung, eine Reduktion des Kaufpreises oder bei schwerwiegenden Mängeln die Rückabwicklung des Kaufgeschäfts verlangen. Wichtig ist die rechtzeitige Mängelrüge – verzögertes Handeln kann zum Verlust Ihrer Ansprüche führen.

Pflichten des Verkäufers

Verkäufer müssen alle bekannten Mängel offenlegen. Ist der Mangel nicht bekannt oder hätte bei zumutbarer Prüfung nicht erkannt werden können, kann die Haftung entfallen. Ein vertraglicher Haftungsausschluss greift nur, solange kein arglistiges Verhalten vorliegt.

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Fazit: Fehler vermeiden, Chancen nutzen

Versteckte Mängel sind zwar ärgerlich, lassen sich jedoch mit einer klaren Strategie und professioneller Unterstützung oft erfolgreich meistern. Wer seine Rechte kennt, alles sauber dokumentiert und zügig handelt, erhöht die Chancen erheblich, zu einer fairen und reibungslosen Lösung zu gelangen.

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Alle Informationen wurden mit grosser Sorgfalt zusammengetragen. Dennoch übernehmen wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Angaben.

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